Les intérêts hypothécaires ont battu des records en 2023. Ils ont progressé de 28,5% atteignant « la plus forte hausse jamais enregistrée », selon l’Indice des prix à la consommation.
Résultat, « il y a beaucoup de personnes qui ne sont pas capables d’acheter une maison », commente Avi Friedman, directeur du Programme de la maison à cout abordable de la Faculté d’architecture de l’Université McGill à Montréal.
La solution est de « construire des maisons sociales, des maisons à cout abordable et beaucoup de maisons », considère le professeur.
Le logement d’ici 2030
Le parc de logements devra atteindre plus de 22 millions d’unités d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité pour tous les Canadiens. Cette estimation signifie qu’environ 3,5 millions de logements supplémentaires devraient être construits au Canada dans les six prochaines années.
Source : Statistique Canada
Selon Carolyn Whitzman, professeure adjointe et chercheuse sur le logement à l’Université d’Ottawa, la diminution de l’itinérance va de pair avec le développement de logements permanents à bas prix.
Optimiser l’espace
Pour diminuer le prix des logements, Avi Friedman propose le développement d’habitations moins spacieuses situées dans les quartiers plus denses.
Cela dit, il n’est pas question de construire des quartiers compactés et renfermés, mais de trouver « une bonne balance entre une bonne densité, un espace ouvert et un espace vert », nuance-t-il.
Avi Friedman privilégie aussi la mise en place de stationnement en commun à la place de stationnements privés qui « coutent beaucoup d’argent ».
Pour le matériel de construction, il est possible de « choisir des matériaux de finition qui ne coutent pas trop cher » afin d’amoindrir le prix des maisons.
Toutefois, les matériaux de base doivent être sélectionnés avec attention pour éviter toute mauvaise surprise, informe Avi Friedman.
Selon Avi Friedman, professeur en architecture et directeur du Programme de la maison à cout abordable de l’Université McGill, il faut construire des petites maisons dans des quartiers plus denses.
Augmenter le logement social
De son côté, Louis Gaudreau, professeur à l’École de travail social de l’Université du Québec à Montréal, encourage le développement du logement social « à but non lucratif […] public ou communautaire ».
Autrement dit, un logement qui ne génère pas de revenus et affiche un loyer indépendant de l’offre et de la demande sur le marché.
Par exemple, les habitations à loyer modéré (HLM) ou certains logements coopératifs, dans lesquels « les locataires ne payent que 25% [au Québec] de leur revenu », détaille celui qui est aussi chercheur au sein du Collectif de Recherche et d’ACtion sur l’Habitat (CRACH).
Ce montant fixe diffère des loyers payés par les locataires des habitations de type abordable qui continuent, même à faible prix, de suivre les prix du marché de l’immobilier.
Si les logements sociaux peuvent être une solution pour de nombreuses personnes, ils représentent seulement 3,5% du parc immobilier sur l’ensemble du territoire canadien.
« Il faut élargir la portée de ces programmes-là pour qu’un ensemble plus grand de ménages puisse y avoir accès également », souligne Louis Gaudreau.
À ses yeux, la construction de nouveaux logements sociaux et l’élargissement des critères d’admissibilité « pourraient participer progressivement d’un changement de culture et d’un changement dans les perceptions du logement social ».
Selon Louis Gaudreau, professeur à l’École de travail social de l’Université du Québec à Montréal, il faut élargir le programme des logements sociaux pour permettre à plus de personnes d’y avoir accès.
Contrer l’itinérance
La construction de logements plus accessibles est aussi un moyen de diminuer le nombre d’itinérants. Actuellement, il n’existe pas de solutions permanentes pour loger les personnes en situation d’itinérance, explique Carolyn Whitzman, professeure adjointe et chercheuse sur le logement à l’Université d’Ottawa.
« Les refuges d’urgence sont la seule option offerte aux personnes qui n’ont pas d’abri. Dans ces refuges, vous n’avez aucun endroit sûr pour entreposer vos affaires à long terme ».
Le manque de stabilité dans les refuges pousse les personnes en situation d’itinérance à rester dans des tentes, déplore Carolyn Whitzman.
« Comme tout le monde, les sans-abris ont besoin d’un endroit où rester et les refuges ne sont pas des logements adéquats », ajoute-t-elle.
Carolyn Whitzman propose ainsi de miser davantage sur le programme Logement d’abord, directement inspiré du modèle finlandais.
Cette approche consiste à donner un logement à bas prix et à long terme aux personnes en situation d’itinérance tout en leur offrant des services d’aide.
La chercheuse évoque des services en santé mentale, de l’accompagnement pour surmonter les problèmes de dépendance à l’alcool ou aux drogues, ou encore des services pour aider les personnes handicapées à cuisiner ou à s’habiller.
Pour répondre à la crise, les chercheurs sont unanimes, le développement de programmes de logements sociaux, abordables et permanents offre une alternative aux prix dispendieux du marché.
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